Arthur (Tony Shalhoub) e os seus dois filhos (Alec Roberts e Shannon Elizabeth) acabam de herdar uma enorme mansão de um tio distante e um pouco excêntrico (F. Murray Abraham). Como Arthur está arruinado, a família muda-se imediatamente para a casa, onde cedo descobrem que a herança inclui algumas surpresas, nada agradáveis: entre as suas paredes encontram-se encerrados 13 fantasmas. Apanhados numa corrida frenética para salvar as suas vidas, apercebem-se que a própria mansão é um enigma, cuja solução é a chave de que depende a sua salvação... ou a sua destruição.